Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Почему процедура взыскания необходима
В настоящее время весьма актуальной проблемой в крупных городах являются многочисленные нарушения застройщиками сроков окончания строительства жилых домов по договорам долевого участия (ДДУ).
По статистике фактически каждый второй застройщик нарушает сроки строительства и передачи квартир дольщикам. Поэтому каждому участнику долевого строительства необходимо знать, что дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке, обратиться в соответствующий суд с требованием взыскания неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя и других убытков, которые возникли у дольщика.
В большинстве случаев решать подобный вопрос приходится через суд.
По сравнению с юридическими компаниями частный практикующий юрист имеет множество преимуществ:
- Индивидуальный подход.
- Возможность выездного обслуживания
- Приемлемые расценки в отличие от услуг юридических фирм
- Возможность решить проблему любого уровня сложности в максимально сжатые сроки
- Полная конфиденциальность при работе с вашим делом
Правовые аспекты долевого строительства
Большая часть изменений законодательства в сфере долевого строительства связана с защитой прав дольщиков. Неустойка по ДДУ является одним из важных механизмов, позволяющих снизить риск потери материальных средств после заключения договора на долевое строительство. Однако, как это часто случается, получить эту неустойку с застройщика на практике бывает чрезвычайно тяжело. Застройщик может применять юридические уловки, которые помогают ему избежать выплат, и в этой ситуации помощь опытного юриста – единственная возможность добиться справедливости.
Для успешного взыскания неустойки по ДДУ, специалисты рекомендуют придерживаться следующих рекомендаций:
- обратиться в суд в течение трех месяцев после задержки сроков сдачи объекта жилой недвижимости;
- заранее согласовать размер неустойки со знающим юристом;
- при заключении договора долевого участия желательно прописать пункт о компенсации расходов, связанных с юридической помощью при обращении дольщика в суд;
- подписывать акт приема-передачи только в случае полного исполнения застройщиком принятых на себя обязанностей.
Исполнение судебного решения
По ФЗ-214 решение суда о выплате дольщику неустойки вступает в силу через месяц после того, как суд изготовит решение в окончательном виде. Решение суда будет принято к исполнению при условии, что в течение этого времени не будет произведено его обжалования. В случае если обжалование имело место, решение суда не вступит в силу раньше получения постановления апелляционной организацией.
Как только дольщик получит на руки исполнительный лист, он может отправляться в банк, где открыт расчетный счет застройщика за взысканием неустойки. Также можно обратиться к судебным приставам, если у застройщика отсутствуют денежные средства на счете. Процесс исполнения судебного решения занимает около 4-х месяцев без учета сроков подачи апелляционных жалоб. Во многих случаях он требует даже больше усилий, чем само судебное разбирательство и сопровождается оперативно-розыскной деятельностью по поиску счетов и имущества застройщика.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Как взыскать неустойку с застройщика?
Разберемся с понятиями. Под неустойкой Закон № 214-ФЗ понимает штрафные денежные санкции, на которые может претендовать дольщик при нарушении его прав, которые определены в условиях заключенного договора долевого участия и действующими нормами федерального законодательства.
Застройщиком является организация, которая заключила договор с участником долевого строительства и обязалась передать качественное жилье в строго оговоренный срок.
Закон позволяет взыскать неустойку с застройщика в следующих случаях:
- при нарушении срока передачи жилья дольщику;
- при расторжении договора, либо отказа от него в одностороннем порядке
по основаниям, указанным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ. В этом случае неустойка называется
процентами за пользование денежными средствами.
Неустойка за просрочку сдачи жилья. Срок сдачи дома в эксплуатацию и дата передачи объекта долевого участия указывается договоре, который заключается с каждым дольщиком. Для начисления штрафных санкций период просрочки не важен, поэтому пени можно взыскать даже за нарушение срока на 1 день. Естественно, чем дольше застройщик тянет с передачей ключей от квартиры, тем больше будет сумма неустойки.
Нельзя привлечь строительную компанию к ответственности, если дольщик согласился на продление сроков передачи готового жилья. Этим пользуются многие недобросовестные застройщики, уговаривая подписать допсоглашения к ДДУ, обещая дополнительные преимущества или скидки, а очень часто не предлагая никаких компенсационных мер в надежде на юридическую безграмотность своих клиентов. При этом, обращаем внимание на то, что взыскание пени никак не влияет на требования о передаче самой жилплощади, т.е. параллельно с процедурой взыскания неустойки вы сможете настаивать на исполнении условий договора.
Права дольщика по договору долевого участия
Даже правильно составленный и подписанный договор ДДУ еще на дает 100% гарантий покупателю квартиры. Он не спасет от ситуации, когда Вы передаете деньги компании, а компания затягивает стройку объекта и передачу Вам квартиры.
Чтобы избежать этого, при выборе фирмы-застройщика нужно уметь заранее оценить вероятность возникновения такой ситуации, в чем Вам поможет привлечение квалифицированного долевого юриста. Однако, даже если задержка передачи квартиры произошла, Закон № 214 предусматривает способы защиты Вашего права.
В случае задержки передачи квартиры, Вы имеете право на взыскание неустойки по ДДУ, и застройщик обязан уплатить неустойку вне зависимости от того, предусмотрена ли она в договоре (п. 2 ст. 6 ФЗ-214) или нет. При этом законная неустойка по ДДУ, которую вправе получить дольщик, увеличивается вдвое.
Как взыскать неустойку с застройщика
Задержка в завершении строительства может быть связана с рядом причин. При этом, возможность привлечения застройщика к гражданско-правовой ответственности зависит от нескольких факторов. Например, является ли несвоевременное исполнение застройщиком условий договора следствием обстоятельств непреодолимой силы, т.е. какого-то форс-мажора, или других причин, на которые застройщик не в силах повлиять; уведомлял ли застройщик дольщика о наступлении соответствующих обстоятельств.
Во всех нюансах нужно разбираться и уметь дать им правовую оценку, каждая конкретно взятая ситуация требует отдельного подхода квалифицированного специалиста. Судиться самостоятельно с застройщиком, на стороне которого всегда выступают матерые юристы, давно выработавшие грамотные стратегии для отстаивания финансовых интересов организации, весьма сложно, и может оказаться безрезультативным.
Нередко дольщик сталкивается с тем, что договор долевого участия составлен с некоторыми оговорками и «хитростями» в пользу застройщика, «отбить» которые сможет только юрист.
Безусловно, суды в подавляющем большинстве случаев бывают на стороне дольщиков, но для удовлетворения его требований суду необходимы веские правовые основания, т.е. правильно выстроенная позиция дольщика.
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Закажите услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ в Москве
Юридическое агентство «MAXPRAVO» предлагает вам свои услуги по взысканию неустойки с застройщика. Наши юристы являются профессионалами своего дела и работают только в данной сфере, что позволяет им всегда быть в курсе нововведений, подбирать оптимальные стратегии борьбы с недобросовестными застройщиками и всегда добиваться наилучшего результата для клиентов.
Если вам нужен юрист по взысканию неустойки по ДДУ в Москве, который действительно будет заинтересован в процессе – обращайтесь к нам. Некоторые компании и юридические агентства работают за фиксированную сумму, а потому они не являются заинтересованными лицами. Наше агентство выбрало другую стратегию, а потому мы работаем за процент и заканчивает сотрудничество с клиентом только после получения им денежных средств.
«Как зарегистрировать ДДУ?»
Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его с заявлением сторон договора (застройщика и дольщика) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения объекта строительства.
Участникам долевого строительства нужно подготовить следующие документы:
- ДДУ со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй — для Росреестра, третий — для участника долевого строительства;
- заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Граждане вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;
- договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
- документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
- Уплатите госпошлину за регистрационные действия.
«Как узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре?»
Проверить регистрацию можно двумя способами:
- через Росреестр или МФЦ, запросив выписку из ЕГРН;
- через онлайн-сервис Росреестра.
- Нужно лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ, написать типовое заявление, оплатить госпошлину (300 рублей), а также представить регистратору удостоверение личности и сам ДДУ.
- Нужно зайти на сайт Росреестра, на страницу электронных услуг, далее раздел “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Ввести кадастровый номер объекта (из ДДУ). Нажать кнопку “Сформировать запрос”, а затем нажать по строчке с адресом.
- Появится страница с информацией по объекту, далее нажать по строке “Права и ограничения”. Откроется список зарегистрированных договоров, в котором надо найти номер своего ДДУ. Если он есть в перечне, значит, все в порядке, договор зарегистрирован.
Неустойка – когда подавать и как считать
- Как самому посчитать неустойку?
Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.
- Какую ключевую ставку применять в расчете?
При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!
- Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?
Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!
- Если застройщик прислал акт – подписывать?
Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.
- Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?
Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.
Как составить претензию застройщику о возмещении неустойки?
Несудебный метод предполагает «полюбовное» решение проблемы. Дольщик направляет застройщику заказным письмом требование возместить убытки, полученные из-за невозможности сдавать квартиру в аренду.
В документе также необходимо указать расчеты суммы неустойки. Формулу для выполнения вычислений можно найти в интернете. Иногда строительным компаниям выгодно оплатить неустойку до обращения в суд, ведь если дольщик выиграет процесс, то застройщику, кроме нее, придется возместить все судебные издержки. Обычно застройщик представляет собой крупную организацию со своим отделом юристов и адвокатов, которые не плохо подготовлены на законодательном уровне, поэтому не лишним будет хотя бы предварительно проконсультироваться со своим адвокатом.
Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры
Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.
Вопрос этот вызван непониманием
фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»
Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?
Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?
Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?
Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.
Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».
Рассмотрим на примере что это значит
Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.
То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16
При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.
Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.
На основании каких нормативных актов происходит взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве?
Кроме собственно договора долевого участия, Грант Токмаджян, юрист Содружества Земельных Юристов, советует обратить внимание на следующие документы.
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нужно учитывать, что с 01.01.2017 г. вступили в силу существенные изменения в закон.
- Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
- Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
- Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного суда РФ 19.07.2017.